RA Sagsöz

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem das Berufungsgesicht die Mieter zur Zahlung von Betriebskostennachforderungen verpflichtet hatte, obwohl die Abrechnung formell unwirksam gewesen war, da die Mieter ihre gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen nicht innerhalb der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht hatten. Nach Auffassung des Berufungsgerichts erfasse die Rügepflicht der genannten Vorschrift auch Einwendungen gegen die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung. Die hiergegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Zu der Frage, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5,6 BGB mit dem Zugang einer Nebenkostenabrechnung auch dann zu laufen beginnt, wenn diese nicht den formellen Mindestanforderungen entspricht, werden unterschiedliche Ansichten vertreten. Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung der Ansicht angeschlossen, nach der die Einwendungsfrist nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung in Gang gesetzt wird. Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB greife demnach nicht, wenn die Abrechnung hinsichtlich sämtlicher aufgeführten Kostenpositionen formell unwirksam sei. Wurden nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet, so greife der Einwendungsausschluss nur in Bezug auf diese Positionen nicht. Zur Begründung verweist der Bundesgerichtshof auf die Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser habe den Vermieter verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu übermitteln und eine verspätete Abrechnung mit dem Ausschluss von Nebenkostennachforderungen sanktioniert. Dazu spiegelbildlich sei die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung ins Gesetz aufgenommen worden. Mit Aufnahme des Einwendungsausschlusses sollten aufwendige und letztlich unergiebige Beweisaufnahmen über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen vermieden und Rechtssicherheit geschaffen werden. Solange aber nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliege, sei es dem Mieter in der Regel nicht möglich, die Richtigkeit einer solchen Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist zu prüfen. Ließe man die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5,6 BGB bereits mit dem Zugang einer formell unwirksamen Abrechnung beginnen, würde dies letztlich die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage stellen: Obwohl der Vermieter seine Abrechnungspflicht noch nicht erfüllt hätte, würden die der Abrechnung anhaftenden Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist „geheilt“. Dies, so der Bundesgerichtshof, würde zu einer unangemessenen Verlagerung der den Vermieter treffenden Pflichten auf den Mieter führen.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10