RA Sagsöz

Die Türkei ist wirtschaftlich im Aufschwung. Mittlerweile können auch Ausländer  Immobilien erwerben. Der Kauf durch Ausländer hat seinen Niederschlag  in  2644 Grundbuch-Gesetz  § 35 gefunden.

Sofern Sie ihr zukünftiges Domizil in der Türkei aufschlagen wollen, sollten Sie sich vor einer Ortsbesichtigung  informieren. Aus unserer Sicht sollte unbedingt ein Wertgutachten gemacht werden. Lassen Sie sich Photos vom  Objekt und der Umgebung zusenden. Informieren Sie sich vor allem über die (wahren) Eigentumsverhältnisse. Sollte ein Makler eingeschaltet worden sein, sollten Sie sich die Auftragserteilung durch den Eigentümer vorlegen lassen. Es ist nicht unüblich, dass der Eigentümer gar nicht weiß, dass die Immobile durch den Makler angeboten wird! Reisen Sie zudem nicht mit Bargeld. Sie können bereits in Deutschland bei den verschiedenen türkischen Banken ein Konto bzw. Sparbuch  eröffnen. In der Türkei können Sie dann  über das  Geld verfügen. Hat man sich von der Immobilie überzeugt und sich zum Kauf der Immobilie entschlossen, sollten auch folgende Punkte beachtet werden.

-Konsultieren Sie einen Rechtsanwalt. Auch wenn hierdurch zunächst Kosten entstehen sollten. Vertrauen Sie nicht den Zusagen eines Verkäufers bzw. Maklers.

-In Deutschland bedürfen die Kaufverträge über Grundstücke gemäß § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Sitzen Sie jedoch in der Türkei vor dem Notar und schließen einen „Kaufvertrag“ ab, so liegt darin lediglich ein Verkaufsversprechen des Verkäufers vor. Das eigentliche Geschäft vollzieht sich in der Türkei jedoch beim Grundbuchamt (!). Bei einer Erklärung vor einem Notar kann der Verkäufer ungehindert das Eigentum an einen Dritten übertragen. Eine erfolgreiche Vermittlung liegt nur dann vor, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. -Der  Grundbuchbeamte überprüft nicht, ob der Kaufpreis überteuert ist. Hier gilt Vertragsfreiheit, d.h. alles was sich im rechlichen Rahmen hält, kann vereinbart werden.

-Sind Ausländer am Kauf beteiligt, muss zunächst eine Prüfung stattfinden, ob der Kauf der Immobile gültig ist und der Ausländer das Eigentum erwerben kann. Wird die Eigentumserlangung durch das Grundbuchamt bei einer späteren Überprüfung abgelehnt und Sie haben bereits die Kaufsumme bezahlt, müssen Sie den Kaufpreis möglicherweise einklagen. Hier kann ein vertraglicher Rücktrittsrecht vereinbart werden. Auch zu diesem Zeitpunkt sollten Sie keine Zahlungen tätigen. Die Prüfung  der Zulässigkeit des Eigentumserwerbs durch das Grundbuchamt kann bis zu 2 Monate dauern. Während Sie zu dieser Zeit wieder in Deutschland sind, können Sie den Ablauf des Verfahrens nicht verfolgen. In dieser Zeit besteht somit ein großes Risiko.

RA Sagsöz/ Bonn (in Kooperation mit Av. Ersöz Istanbul)

Rechtsanwaltsfachangestellte unterstützen Rechtsanwälte und -anwältinnen bei rechtlichen Dienstleistungen. Daneben führen sie allgemeine organisatorische und kaufmännische Arbeiten aus.

WAS SIE MITBRINGEN SOLLTEN:

Die/ Der Bewerber/ in sollte zumindest über die mittlere Reife, im Bestfall über ein Abitur/ Fachhochschulreife verfügen, wobei zumindest das Fach Deutsch die Note „gut“ aufweisen sollte. Überdurchschnittliche Deutschkenntnisse in Wort und Schrift, idealerweise auch solide Grundkenntnisse in englisch und türkisch wären von Vorteil.

Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung!

Schätzungsweise 85% der Mediationen sollen laut einer Erhebung des Anwaltvereins zum Erfolg führen (DAV). Eine Mediation ist aber nur möglich, wenn die Parteien freiwillig zur Teilnahme bereit sind. In diesem Fall aber wäre für uns das erste Ziel alle Themen so erfolgreich abzuarbeiten, dass kein Konfliktthema mehr vor Gericht ausgefochten werden muss (Umgang, Unterhalt pp.). Die Mediation ist ein freiwilliges Verfahren und kann in jeder Phase beendet werden. Wir bieten ein Informationsgespräch über Mediation nach § 135 FamFG. Erteilt das Gericht in Ihrem Fall eine Anordnung zur Teilnahme an einem Informationsgespräch über die Mediation, kann hier zeitnah ein Termin erfolgen.

Vorteile einer Mediation:

Der gerichtlich ausgetragene Konflikt wird oftmals als eine Art Kampfsituation begriffen. Die Gefahr von  Zerstörung menschlicher Beziehungen liegt auf der Hand. Gerichtliche Urteile fallen häufig nach dem Grundsatz „alles oder nichts“ aus. Die Mediation aber geht davon aus, dass Vereinbarungen, die durch eigene Initiative zustande gekommen sind, nachhaltiger sind, als Entscheidungen die durch Urteil ergehen. Aufgabe eines Mediators ist es nicht, ein Urteil zu sprechen. Vielmehr liegt es an den Konfliktparteien selbst, eine ihren Interessen entsprechende Problemlösung zu erarbeiten. Alle sollen durch diese Übereinkunft „gewinnen“.  Dies wird unter anderem auch durch bestimmte Kommunikationstechniken des Mediators erreicht. Die in der Mediation getroffenen Abschlussvereinbarungen sind dabei verbindlich.

Bereiche, in denen Mediation erfolgreich angewandt wird, sind unter anderem:

-Nachbarschaftsstreitigkeiten

– Streitigkeiten unter Gesellschaftern

-arbeitsrechtliche Konflikte

-Erbschaftskonflikten und

-bei Trennung und Scheidung,

wobei wir unseren Schwerpunkt auf  die Letztgenannten drei Bereiche legen.

Mediator und Fachanwalt für Familienrecht Sagsöz berät Sie gerne unter:  0228 – 9619720 in Bonn, oder unter 0221- 80060846 in Köln.

Siehe auch  www.mediationsanwalt-bonn.de

Wir freuen uns Ihnen mitteilen zu können, dass unser neues Portal „Internetrecht und Abmahnungen“ nunmehr für Sie online erreichbar ist. Speziell für Onlinehändler und Internetinteressierte bieten wir hier ständig aktuelle Informationen zu Urteilen, Abmahnungen und unserem umfangreichen Leistungsangebot. Wir freuen uns auf Ihren Besuch.

Der Bundesgerichtshof hatte über die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu entscheiden. Die Abrechnung enthält insgesamt 14 Kostenpositionen. Unter der Rubriküberschrift „Abrechnungsart“ werden bei zehn Kostenpositionen verschiedene in Quadratmetern ausgewiesene Flächen in ein Verhältnis zueinander gesetzt, wobei jedoch sieben verschiedene Flächenmaße zugrunde gelegt werden. So lautet die Angabe für die Kostenposition „Strom allgemein“ z.B. „1353m² x 120m²“ oder für die Regenwassergebühr „1691,50m² x 139,81m²“. Mit ihrer Revision wehrten sich die Beklagten gegen die von der Vermieterin geltend gemachte Nebenkostennachzahlung in Höhe von 671,37 €. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht, die in Frage stehende Betriebskostenabrechnung sei wegen formeller Mängel unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung müsse bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Soweit dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei, müsse zudem der angewandte Verteilungsmaßstab erläutert werden. Die genannten Voraussetzungen würden vorliegend von der Abrechnung jedoch nicht erfüllt. Dieser lasse sich nicht hinreichend klar entnehmen, welcher Verteilerschlüssel von ihr verwendet wurde. Aus der nicht aussagekräftigen Rubriküberschrift „Abrechnungsart“ lasse sich nicht erkennen, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde. Welche Flächenmaße zugrunde gelegt wurden erschließe sich auch nicht aus den jeweils zu den einzelnen Kostenpositionen aufgeführten Daten. Zwar liege nahe, dass es sich bei der in neun Fällen als Anteil des Mieters angesetzten Fläche von 120m² um die Wohnfläche handle, die bei der Position „Regenwasser“ zugrunde gelegte Fläche von 139,81m² lasse sich jedoch nicht näher einordnen. Welche Gesamtflächen jeweils zu den 120m² (bzw. 139,81m²) ins Verhältnis gesetzt wurden, bleibe, so der Bundesgerichtshof, „vollständig im Dunkeln“. Da es sich vorliegend um ein Einzelobjekt handle, ließen sich die Unterschiede in den Gesamtflächen auch nicht dadurch erklären, dass mehrere Gebäude in wechselnder Zusammensetzung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst worden wären.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem das Berufungsgesicht die Mieter zur Zahlung von Betriebskostennachforderungen verpflichtet hatte, obwohl die Abrechnung formell unwirksam gewesen war, da die Mieter ihre gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen nicht innerhalb der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht hatten. Nach Auffassung des Berufungsgerichts erfasse die Rügepflicht der genannten Vorschrift auch Einwendungen gegen die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung. Die hiergegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Zu der Frage, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5,6 BGB mit dem Zugang einer Nebenkostenabrechnung auch dann zu laufen beginnt, wenn diese nicht den formellen Mindestanforderungen entspricht, werden unterschiedliche Ansichten vertreten. Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung der Ansicht angeschlossen, nach der die Einwendungsfrist nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung in Gang gesetzt wird. Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB greife demnach nicht, wenn die Abrechnung hinsichtlich sämtlicher aufgeführten Kostenpositionen formell unwirksam sei. Wurden nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet, so greife der Einwendungsausschluss nur in Bezug auf diese Positionen nicht. Zur Begründung verweist der Bundesgerichtshof auf die Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser habe den Vermieter verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu übermitteln und eine verspätete Abrechnung mit dem Ausschluss von Nebenkostennachforderungen sanktioniert. Dazu spiegelbildlich sei die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung ins Gesetz aufgenommen worden. Mit Aufnahme des Einwendungsausschlusses sollten aufwendige und letztlich unergiebige Beweisaufnahmen über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen vermieden und Rechtssicherheit geschaffen werden. Solange aber nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliege, sei es dem Mieter in der Regel nicht möglich, die Richtigkeit einer solchen Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist zu prüfen. Ließe man die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5,6 BGB bereits mit dem Zugang einer formell unwirksamen Abrechnung beginnen, würde dies letztlich die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage stellen: Obwohl der Vermieter seine Abrechnungspflicht noch nicht erfüllt hätte, würden die der Abrechnung anhaftenden Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist „geheilt“. Dies, so der Bundesgerichtshof, würde zu einer unangemessenen Verlagerung der den Vermieter treffenden Pflichten auf den Mieter führen.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10

Für die Einordnung eines Mietverhältnisses als ein solches über Gewerbemietraum oder über Wohnraum kommt es nicht auf die Bezeichnung des Mietverhältnisses an, sondern auf den mit der Anmietung des Mietobjektes verfolgten Zweck.

In dem von dem OLG Frankfurt zu entscheidenden Fall hatte die Klägerin der Beklagten insgesamt neun Wohneinheiten vermietet, die die Beklagte selbst ebenfalls weitervermieten wollte. Die Mietverträge über die beiden streitgegenständlichen Wohnungen waren als Mietvertrag über Wohnraum überschrieben und es war jeweils geregelt, dass zwei Personen in die Mietsache einziehen sollten. Da die Beklagte den Mietzins trotz mehrfacher Abmahnung durch die Hausverwaltung nur unregelmäßig und häufig unpünktlich bezahlte, kündigte ihr die Klägerin außerordentlich die Mietverträge für die beiden Wohnungen und berief sich dabei zum einen auf die entstandenen Zahlungsrückstände und zum anderen auf die Unzuverlässigkeit der Beklagten. Die Beklagte vertrat die Ansicht, die Kündigung sei u.a. deshalb unwirksam, weil sie die Zahlungsrückstände inzwischen bezahlt habe. Auf das Mietverhältnis fände zudem das Wohnraummietrecht und nicht das Gewerbemietrecht Anwendung.

Dies hat das OLG Frankfurt jedoch anders gesehen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist für die rechtliche Einordnung des Mietvertrages als Gewerbemiete entscheidend gewesen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache seitens der Beklagten in der Weitervermietung und nicht im Wohnen lag. Die Beklagte habe die Mietverträge nicht in der Absicht geschlossen, die Wohnungen selbst zu beziehen, sondern diese beruflich weiterzuvermieten und aus dieser Tätigkeit einen Teil der Einnahmen für ihren Lebensbedarf zu erzielen. Die Klägerin sei aufgrund der fortdauernd unpünktlichen Mietzinszahlungen der Beklagten auch zur Kündigung berechtigt gewesen, da  ihr angesichts dieses Verhaltens der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten gewesen sei (vgl. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigungen seien auch nicht dadurch unwirksam geworden, dass die Beklagte mittlerweile die Zahlungsrückstände ausgeglichen habe. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine Kündigung zwar u.a. dann unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Die genannte Vorschrift finde vorliegend aber schon keine Anwendung, da ein gewerbliches Mietverhältnis vorliege und die Vorschrift nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung findet. Zum anderen lägen aber auch inhaltlich nicht die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB vor, da die Klägerin ihre Kündigung nicht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, sondern auf § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt hatte.

Quelle: Urteil des OLG Frankfurt vom 16.06.2010 – 2 U 220/09

Gerne beraten wir Sie. Sprechen Sie uns einfach an.

Ihr Ansprechpartner:

Rechtsanwalt René Euskirchen

Der Sonnabend ist nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen, dies hat der BGH durch zwei Entscheidungen vom 13.07.2010 entschieden. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In den zu entscheidenden Fällen waren die Mieter jeweils nach vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt worden und hatten nach den Mahnungen die Miete am 05.12.2006 bzw. 05.02.2008, jeweils einem Dienstag, gezahlt, woraufhin ihnen ihre Vermieter die Kündigung ausgesprochen hatten. Nach Ansicht des BGH zu Unrecht. Mit der Karenzzeit von drei Werktagen habe der Gesetzgeber im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters bestehende Vorleistungspflicht abmildern wollen. Diese „Schonfrist“ solle zudem sicherstellen, dass die Miete auch dann pünktlich beim Vermieter ankommt, wenn sie erst am letzten Tag des Monats, an dem die meisten Bürger ihr Gehalt erhalten, per Überweisung in Auftrag gegeben wird. Die Miete werde regelmäßig per Überweisung gezahlt, die Bankgeschäftstage seien aber sowohl bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB als auch weitestgehend heute noch nur die Tage von Montag bis Freitag. Diese Nichtberücksichtigung des Sonnabends als Werktag gelte im Interesse einheitlicher Handhabung aber auch unabhängig von der Zahlungsweise. Da der Gesetzgeber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB auch eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert ins Gesetz aufnehmen wollte, gelte die Entscheidung zudem auch für Verträge die vor Einführung des § 556b Abs. 1 BGB geschlossen wurden.

Den Entscheidungen steht nach Ansicht des Senats nicht entgegen, dass der BGH zur Regelung des § 573c Abs. 1 BGB, nach dem die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, entschieden hatte, dass der Sonnabend hier als Werktag zu berücksichtigen ist. Ein Kündigungsschreiben könne, anders als die Überweisung, durch die Post auch an einem Sonnabend übermittelt und zugestellt werden, so dass die Berücksichtigung des Sonnabends als Werktag hier nicht zu einer Verkürzung der Karenzzeit führe.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2010, Nr. 144/2010

Gerne beraten wir Sie. Sprechen Sie uns einfach an.

Ihr Ansprechpartner:

Rechtsanwalt René Euskirchen

Uns liegt eine Abmahnung des Albums „The Fame Monster“ von Lady Gaga durch Rasch Rechtsanwälte vom 05.08.2001 vor. Gefordert wird die Abgabe einer vertragsstrafenbewehrten Unterlassungserklärung bei Anwendung einer starren Vertragsstrafe von 5.001,00 €. Weiterhin wird die Zahlung einer sog. Vergleichzahlung von 1.200,00 € gefordert.

Gerne beraten wir Sie. Sprechen Sie uns einfach an.

Ihr Ansprechpartner:

Rechtsanwalt René Euskirchen

Wir suchen weiterhin Abmahnungen der Fa. svh24.de GmbH. Die uns vorliegenden Abmahnungen beschäftigen sich allein mit dem sog. 40 Euro Klausel Verstoß. Die Abmahnerin beantragt nach unsere Kenntnis vor dem LG Bochum und LG Dortmund einstweilige Verfügungen. Hier sind bereits über 30 Abmahnungen bekannt. Damit geprüft werden kann, ob die Grenze zu einem möglicherweise rechtsmissbräuchlichen Vorgehen überschritten wird, bitten wir um Zusendung erhaltener Abmahnungen. Nach derzeitigem Kenntnisstand genügt dem LG Bochum die bislang bekannten Abmahnungen nicht, um einen Rechtsmißbrauch gemäß § 8 Abs. 4 UWG zu begründen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere bisherige Berichterstattung.

Gerne beraten wir Sie. Sprechen Sie uns einfach an.

Ihr Ansprechpartner:

Rechtsanwalt René Euskirchen