Für die Einordnung eines Mietverhältnisses als ein solches über Gewerbemietraum oder über Wohnraum kommt es nicht auf die Bezeichnung des Mietverhältnisses an, sondern auf den mit der Anmietung des Mietobjektes verfolgten Zweck.

In dem von dem OLG Frankfurt zu entscheidenden Fall hatte die Klägerin der Beklagten insgesamt neun Wohneinheiten vermietet, die die Beklagte selbst ebenfalls weitervermieten wollte. Die Mietverträge über die beiden streitgegenständlichen Wohnungen waren als Mietvertrag über Wohnraum überschrieben und es war jeweils geregelt, dass zwei Personen in die Mietsache einziehen sollten. Da die Beklagte den Mietzins trotz mehrfacher Abmahnung durch die Hausverwaltung nur unregelmäßig und häufig unpünktlich bezahlte, kündigte ihr die Klägerin außerordentlich die Mietverträge für die beiden Wohnungen und berief sich dabei zum einen auf die entstandenen Zahlungsrückstände und zum anderen auf die Unzuverlässigkeit der Beklagten. Die Beklagte vertrat die Ansicht, die Kündigung sei u.a. deshalb unwirksam, weil sie die Zahlungsrückstände inzwischen bezahlt habe. Auf das Mietverhältnis fände zudem das Wohnraummietrecht und nicht das Gewerbemietrecht Anwendung.

Dies hat das OLG Frankfurt jedoch anders gesehen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist für die rechtliche Einordnung des Mietvertrages als Gewerbemiete entscheidend gewesen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache seitens der Beklagten in der Weitervermietung und nicht im Wohnen lag. Die Beklagte habe die Mietverträge nicht in der Absicht geschlossen, die Wohnungen selbst zu beziehen, sondern diese beruflich weiterzuvermieten und aus dieser Tätigkeit einen Teil der Einnahmen für ihren Lebensbedarf zu erzielen. Die Klägerin sei aufgrund der fortdauernd unpünktlichen Mietzinszahlungen der Beklagten auch zur Kündigung berechtigt gewesen, da  ihr angesichts dieses Verhaltens der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten gewesen sei (vgl. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigungen seien auch nicht dadurch unwirksam geworden, dass die Beklagte mittlerweile die Zahlungsrückstände ausgeglichen habe. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine Kündigung zwar u.a. dann unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Die genannte Vorschrift finde vorliegend aber schon keine Anwendung, da ein gewerbliches Mietverhältnis vorliege und die Vorschrift nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung findet. Zum anderen lägen aber auch inhaltlich nicht die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB vor, da die Klägerin ihre Kündigung nicht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, sondern auf § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt hatte.

Quelle: Urteil des OLG Frankfurt vom 16.06.2010 – 2 U 220/09

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Der Sonnabend ist nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen, dies hat der BGH durch zwei Entscheidungen vom 13.07.2010 entschieden. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In den zu entscheidenden Fällen waren die Mieter jeweils nach vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt worden und hatten nach den Mahnungen die Miete am 05.12.2006 bzw. 05.02.2008, jeweils einem Dienstag, gezahlt, woraufhin ihnen ihre Vermieter die Kündigung ausgesprochen hatten. Nach Ansicht des BGH zu Unrecht. Mit der Karenzzeit von drei Werktagen habe der Gesetzgeber im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters bestehende Vorleistungspflicht abmildern wollen. Diese „Schonfrist“ solle zudem sicherstellen, dass die Miete auch dann pünktlich beim Vermieter ankommt, wenn sie erst am letzten Tag des Monats, an dem die meisten Bürger ihr Gehalt erhalten, per Überweisung in Auftrag gegeben wird. Die Miete werde regelmäßig per Überweisung gezahlt, die Bankgeschäftstage seien aber sowohl bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB als auch weitestgehend heute noch nur die Tage von Montag bis Freitag. Diese Nichtberücksichtigung des Sonnabends als Werktag gelte im Interesse einheitlicher Handhabung aber auch unabhängig von der Zahlungsweise. Da der Gesetzgeber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB auch eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert ins Gesetz aufnehmen wollte, gelte die Entscheidung zudem auch für Verträge die vor Einführung des § 556b Abs. 1 BGB geschlossen wurden.

Den Entscheidungen steht nach Ansicht des Senats nicht entgegen, dass der BGH zur Regelung des § 573c Abs. 1 BGB, nach dem die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, entschieden hatte, dass der Sonnabend hier als Werktag zu berücksichtigen ist. Ein Kündigungsschreiben könne, anders als die Überweisung, durch die Post auch an einem Sonnabend übermittelt und zugestellt werden, so dass die Berücksichtigung des Sonnabends als Werktag hier nicht zu einer Verkürzung der Karenzzeit führe.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2010, Nr. 144/2010

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Uns liegt eine Abmahnung des Albums „The Fame Monster“ von Lady Gaga durch Rasch Rechtsanwälte vom 05.08.2001 vor. Gefordert wird die Abgabe einer vertragsstrafenbewehrten Unterlassungserklärung bei Anwendung einer starren Vertragsstrafe von 5.001,00 €. Weiterhin wird die Zahlung einer sog. Vergleichzahlung von 1.200,00 € gefordert.

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Wir suchen weiterhin Abmahnungen der Fa. svh24.de GmbH. Die uns vorliegenden Abmahnungen beschäftigen sich allein mit dem sog. 40 Euro Klausel Verstoß. Die Abmahnerin beantragt nach unsere Kenntnis vor dem LG Bochum und LG Dortmund einstweilige Verfügungen. Hier sind bereits über 30 Abmahnungen bekannt. Damit geprüft werden kann, ob die Grenze zu einem möglicherweise rechtsmissbräuchlichen Vorgehen überschritten wird, bitten wir um Zusendung erhaltener Abmahnungen. Nach derzeitigem Kenntnisstand genügt dem LG Bochum die bislang bekannten Abmahnungen nicht, um einen Rechtsmißbrauch gemäß § 8 Abs. 4 UWG zu begründen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere bisherige Berichterstattung.

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Das AG Wedding hat mit Urteil vom 20.05.2010, 22a C 308/09, entschieden, dass ein Mieter gemäß § 541 BGB eine genehmigte Satellitenschüssel wieder abmontieren muss, wenn der Vermieter schlüssig vorträgt, dass der Empfang der Heimatsender des Mieters auch über das Internet möglich ist.  Der Mieter konnte nicht beweisen, dass bestimmte Heimatsender nicht über das Internet zu empfangen sind. Auch konnte der Mieter sein Informationsinteresse nicht verteidigen, indem er den Verweis auf das Internet als unzumutbar hinstellte. Hierfür hätte es eines substantiierten Vortrages bedurft.

Die Rechte der Vermieter werden durch diese Entscheidung weiter gestärkt.

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Das OLG Jena hat mit Urteil v. 06.04.2011, 2 U 862/10, entschieden, dass ein Ehepartner nicht gemäß § 1357 BGB verpflichtet ist, die fällige Maklerprovision zu zahlen, wenn der Maklervertrag nur von dem anderen Ehegatten abgeschlossen wurde. Die Schlüsselgewalt erstreckt sich nach Auffassung des Gerichts nicht auf solche Geschäfte, die üblicherweise nur nach Absprache zwischen den Eheleuten erfolgen. Etwas andere gilt jedoch, wenn der andere Ehegatte namentlich als Vertragspartner genannt wird und der unterschreibende Ehepartner auch in Vertretung für den nicht anwesenden Ehepartner unterschreibt.

MöglicheAbweichungen von der Vollmacht im Innenverhältnis der Ehepartner betreffen nicht das Rechtsverhältnis zu dem Makler.

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Der BGH hat nun entschieden, dass eine Nachforderung aus einer gem. § 556 Abs. 3 BGB verjährten Betriebskostenabrechnung wegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB möglich sein kann, wenn der Fehler in der Nebenkostenabrechnung zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert wird und der Fehler für den Mieter offensichtlich war. Das Landgericht war noch der Auffassung, dass aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur zu Lasten des Mieters nicht möglich sei.

Vermieter sollten trotz dieser Entscheidung davon ausgehen, dass Nachforderungen nach der Jahresfrist nicht mehr möglich sind, wenn Sie bis dahin nicht ordnungsgemäß abgerechnet haben. Die Betriebskosten für das Jahr 2010 sind bis zum 31.12.2011 abzurechnen.

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Im vorliegenden Fall hat das LG Darmstadt mit Beschl. v. 07.06.2011, 7 T 5/11-,völlig zu Recht entschieden, dass ein Mieter die Kosten des Gerichtsverfahren zahlen muss, wenn der Mieter vor Zustellung der Räumungsklage zwar die Mietrückstände ausgleicht und damit die Kündigung heilt, aber schließlich mit seinem Zahlungsrückstand Anlass zur Klage gegeben hat.

Hier hatte der Vermieter nach Zahlung durch den Mieter die Klage zurückgenommen. Im Zwischenstadium nach Anhängigkeit und vor Rechtshängigkeit war dies die gebotene Prozesshandlung des Vermieters. Das Gericht musste nach billigem Ermessen über die Kostentragungspflicht entscheiden und hat entgegen der Vorinstanz dem Mieter die Kostentragungspflicht aufgebürdet. Dieser hat Anlass zur Klage gegeben und durch Zahlung der rückständigen Miete zu erkennnen gegeben, dass die Räumungsklage erfolgreich verlaufen wäre.

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Das OLG Celle hat mit Urteil vom 29.06.2011, 4 U 199/09 entschieden, dass der klagenden Lehrerin kein Anspruch auf Unterlassung der Orgelgeräsuche der benachbarten Kirche. Das OLG sah die Lärmwerte der TA Lärm beachtet. Entscheident sei nicht das subjektive Lärmempfinden sondern vielmehr das Lärmempfinden eines Durchschnittsmenschen (Anm. d. Verf: Sind Lehrer folglich keine Durchschnittsmenschen?) und die Frage, ob unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange die Beeinträchtigung zumutbar ist. Im vorliegenden Fall ging es zudem um die Frage, ob ein Gutachachten durch das Gericht eingeholt werden muss. Hier verneinte die Kammer des LG dies. Der erkennende  Senat sah den Beweisantrag der klagenden Lehrerin dann aber doch als erheblich an und holte ein Gutachten ein. Nach Durchführung eines Ortstermins kam es zu oben beschriebenem Ergebnis.

Das OLG Bamberg hat mit Urteil v. 2.3.2011, 3 U 182/10, eine Erstattungsfähigkeit der Anwaltksoten verneint, wenn der Vermieter es als plausibel ansehen durfte, dass eine Verletzung des Schriftformerfodernisses vorliegt und daraufhin das Mietverhältnis kündigte.

Der Mieter obsiegte letztlich mit seinem Feststellungsantrag, dass die Kündigung unberechtigt war. Das Gericht verneinte aber mangels Verschulden eine Schadensersatzpflicht des Vermieters.

Ähnlich wie bei der Verteidigung gegen eine unberechtigte Abmahnung in Wettbewerbsangelegenheiten muss die Unberechtigkeit des berühmten Anspruchs für den Abmahnenden bzw. hier Kündigenden offensichtlich gewesen sein. Sonst entfällt eine Schadensersatzpflicht (vgl. LG Bonn).