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Für die Einordnung eines Mietverhältnisses als ein solches über Gewerbemietraum oder über Wohnraum kommt es nicht auf die Bezeichnung des Mietverhältnisses an, sondern auf den mit der Anmietung des Mietobjektes verfolgten Zweck.

In dem von dem OLG Frankfurt zu entscheidenden Fall hatte die Klägerin der Beklagten insgesamt neun Wohneinheiten vermietet, die die Beklagte selbst ebenfalls weitervermieten wollte. Die Mietverträge über die beiden streitgegenständlichen Wohnungen waren als Mietvertrag über Wohnraum überschrieben und es war jeweils geregelt, dass zwei Personen in die Mietsache einziehen sollten. Da die Beklagte den Mietzins trotz mehrfacher Abmahnung durch die Hausverwaltung nur unregelmäßig und häufig unpünktlich bezahlte, kündigte ihr die Klägerin außerordentlich die Mietverträge für die beiden Wohnungen und berief sich dabei zum einen auf die entstandenen Zahlungsrückstände und zum anderen auf die Unzuverlässigkeit der Beklagten. Die Beklagte vertrat die Ansicht, die Kündigung sei u.a. deshalb unwirksam, weil sie die Zahlungsrückstände inzwischen bezahlt habe. Auf das Mietverhältnis fände zudem das Wohnraummietrecht und nicht das Gewerbemietrecht Anwendung.

Dies hat das OLG Frankfurt jedoch anders gesehen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist für die rechtliche Einordnung des Mietvertrages als Gewerbemiete entscheidend gewesen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache seitens der Beklagten in der Weitervermietung und nicht im Wohnen lag. Die Beklagte habe die Mietverträge nicht in der Absicht geschlossen, die Wohnungen selbst zu beziehen, sondern diese beruflich weiterzuvermieten und aus dieser Tätigkeit einen Teil der Einnahmen für ihren Lebensbedarf zu erzielen. Die Klägerin sei aufgrund der fortdauernd unpünktlichen Mietzinszahlungen der Beklagten auch zur Kündigung berechtigt gewesen, da  ihr angesichts dieses Verhaltens der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten gewesen sei (vgl. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigungen seien auch nicht dadurch unwirksam geworden, dass die Beklagte mittlerweile die Zahlungsrückstände ausgeglichen habe. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine Kündigung zwar u.a. dann unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Die genannte Vorschrift finde vorliegend aber schon keine Anwendung, da ein gewerbliches Mietverhältnis vorliege und die Vorschrift nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung findet. Zum anderen lägen aber auch inhaltlich nicht die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB vor, da die Klägerin ihre Kündigung nicht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, sondern auf § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt hatte.

Quelle: Urteil des OLG Frankfurt vom 16.06.2010 – 2 U 220/09

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