Der BGH hat nun entschieden, dass eine Nachforderung aus einer gem. § 556 Abs. 3 BGB verjährten Betriebskostenabrechnung wegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB möglich sein kann, wenn der Fehler in der Nebenkostenabrechnung zeitnah nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert wird und der Fehler für den Mieter offensichtlich war. Das Landgericht war noch der Auffassung, dass aufgrund der gesetzlichen Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine Korrektur zu Lasten des Mieters nicht möglich sei.

Vermieter sollten trotz dieser Entscheidung davon ausgehen, dass Nachforderungen nach der Jahresfrist nicht mehr möglich sind, wenn Sie bis dahin nicht ordnungsgemäß abgerechnet haben. Die Betriebskosten für das Jahr 2010 sind bis zum 31.12.2011 abzurechnen.

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Rechtsanwalt René Euskrichen

Im vorliegenden Fall hat das LG Darmstadt mit Beschl. v. 07.06.2011, 7 T 5/11-,völlig zu Recht entschieden, dass ein Mieter die Kosten des Gerichtsverfahren zahlen muss, wenn der Mieter vor Zustellung der Räumungsklage zwar die Mietrückstände ausgleicht und damit die Kündigung heilt, aber schließlich mit seinem Zahlungsrückstand Anlass zur Klage gegeben hat.

Hier hatte der Vermieter nach Zahlung durch den Mieter die Klage zurückgenommen. Im Zwischenstadium nach Anhängigkeit und vor Rechtshängigkeit war dies die gebotene Prozesshandlung des Vermieters. Das Gericht musste nach billigem Ermessen über die Kostentragungspflicht entscheiden und hat entgegen der Vorinstanz dem Mieter die Kostentragungspflicht aufgebürdet. Dieser hat Anlass zur Klage gegeben und durch Zahlung der rückständigen Miete zu erkennnen gegeben, dass die Räumungsklage erfolgreich verlaufen wäre.

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Das OLG Celle hat mit Urteil vom 29.06.2011, 4 U 199/09 entschieden, dass der klagenden Lehrerin kein Anspruch auf Unterlassung der Orgelgeräsuche der benachbarten Kirche. Das OLG sah die Lärmwerte der TA Lärm beachtet. Entscheident sei nicht das subjektive Lärmempfinden sondern vielmehr das Lärmempfinden eines Durchschnittsmenschen (Anm. d. Verf: Sind Lehrer folglich keine Durchschnittsmenschen?) und die Frage, ob unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange die Beeinträchtigung zumutbar ist. Im vorliegenden Fall ging es zudem um die Frage, ob ein Gutachachten durch das Gericht eingeholt werden muss. Hier verneinte die Kammer des LG dies. Der erkennende  Senat sah den Beweisantrag der klagenden Lehrerin dann aber doch als erheblich an und holte ein Gutachten ein. Nach Durchführung eines Ortstermins kam es zu oben beschriebenem Ergebnis.

Das OLG Bamberg hat mit Urteil v. 2.3.2011, 3 U 182/10, eine Erstattungsfähigkeit der Anwaltksoten verneint, wenn der Vermieter es als plausibel ansehen durfte, dass eine Verletzung des Schriftformerfodernisses vorliegt und daraufhin das Mietverhältnis kündigte.

Der Mieter obsiegte letztlich mit seinem Feststellungsantrag, dass die Kündigung unberechtigt war. Das Gericht verneinte aber mangels Verschulden eine Schadensersatzpflicht des Vermieters.

Ähnlich wie bei der Verteidigung gegen eine unberechtigte Abmahnung in Wettbewerbsangelegenheiten muss die Unberechtigkeit des berühmten Anspruchs für den Abmahnenden bzw. hier Kündigenden offensichtlich gewesen sein. Sonst entfällt eine Schadensersatzpflicht (vgl. LG Bonn).

Das LG Bochum hat mit Urteil vom 01.07.2011. I-12 O 55/11, der Zahlungsklage der Klägerin entsprochen und die Kosten eines Abschlussschreibens zuerkannt.

Die Klägerin hatte zuvor die einstweilige Verfügung  im Parteibetrieb zugestellt und 3 Wochen abgewartet, bis sie den Gegner zur Abgabe einer Abschlusserklärung in Gestalt eines wettbewerbsrechtlichen Abschlussschreibens aufgefordert hat.

Es wurde eine 2 Wochen Frist gesetzt. Der Gegner kam der Aufforderung verzögert nach, weigerte sich jedoch, die Kosten des Abschlussschreibens zu tragen. Nach entsprechendem Hinweis des LG Bochum erkannte der Beklagte nunmehr die Klageforderung der Klägerin an.

Der Beklaget wehrte sich zuvor noch mit dem Einwand, dass die Berufungsfrist noch nicht abgelaufen sei und durch die Aufforderung der Klägerin die Überlegungsfrist unzulässig verkürzt werde.

Dieser Auffassung stehen jedoch die Entscheidungen des OLG Hamm, 4 U 123/09 und 4 U 136/09 entgegen, wonach die Frist zur Abgabe der Abschlusserklärung in der Summe nicht die Berufungseinlegungsfrist unterschreiten darf.

Folglich kann der Verfügungsgegner durchaus 3 Wochen nach Zustellung der einstweiligen Verfügung mit Fristsetzung von 2 Wochen kostenpflichtig zur Abgabe der Abschlusserklärung aufgefordert werden, da nach dem Fristablauf auch die Berufungsfrist abgelaufen bereits abgelaufen ist.

Der Beklagte war hier schlecht beraten und hätte eigeninitiativ nach Erhalt der einstweiligen Verfügung die Abschlusserklärung abgeben müssen.

Nach einer Entscheidung des BGH vom 13.04.2010 und vom 06.07.2010 ist der Vermieter bei einer Miete auf unbestimmte Zeit verpflichtet den Mietinteressenten über die Aussicht einer begrenzten Mietzeit aufzuklären.

Andersrum ist der Interessent nicht verpflichtet sich über den beabsichtigten Eigenbedarf des Vermieters zu erkundigen.

Unterlässt der Vermieter die Aufklärung des Mieters über den beabsichtigten oder möglichen Eigenbedarf, so seien dem Mieter, die aus dem Umzug resultierenden Nachteile, nicht zuzumuten. Schließlich sei das Recht des Vermieter auf Eigenbedarf ausreichend durch die Regelung des Zeitmietvertrages nach § 575 BGB geschützt. Die Verletzung der Aufklärungspflicht des Vermieters führe letztlich zu einer Schadensersatzpflicht aus § 280 Absatz 1 BGB. Auch eine fahrlässige Fehleinschätzung des Vermieters gehe zu seinen Lasten. Die Geltendmachung eines unverschuldeten Rechtsirrtums sei mit strengen Voraussetzungen verbunden. Der Vermieter müsse die Rechtslage überprüfen, sich gegebenenfalls einer Rechtsberatung unterziehen und sich an höchstrichterlicher Rechtsprechung orientieren.

Auch besteht nach Ansicht des BGH eine, bei ihrer Verletzung einen Schadensersatzanspruch begründende, Hinweispflicht des Vermieters, auf den Wegfall des Eigenbedarfs.

Der BGH hat mit Urteil vom 23.06.2010, VIII ZR 256/09, zur stillschweigenden Vereinbarungsmöglichkeit der Wohnfläche entschieden, dass dies grundsätzlich möglich ist, wenn der Mietvertrag sich zur Größe ausschweigt. Es ist auf die Begleitumstände des Einzelfalles abzustellen.

Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter im Mietvertrag bei der Wohnflächenangabe keine Eintragungen aber auch keine Streichungen vorgenommen. Im Vorfeld der Vertragsanbahnung hatte der Vermieter dem Mieter jedoch eine Skizze sowie eine Wohnflächenberechnung überlassen. Beide Seiten sind nach Auffassung des BGH daher übereinstimmend von einer bestimmten Wohnfläche ausgegangen.

Der BGH erkannte, dass dem Mieter eine Rückzahlungsanspruch der zuviel gezahlten Miete sowie ein Minderungsrecht für die Zukunft zusteht, da die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters abwich.

Das AG Hamburg hat sich im Urteil vom 30.11.2010, 48 C 377/10 mit der Frage auseinandergesetzt, welche Konsequenzen eine Flächenabweichung für die Betriebskostenabrechnung hat. Bekannt ist das Problem der Flächenabweichung aufgrund der 10 % Rechtsprechung des BGH. Der BGH hatte nämlich entschieden, dass ein Mieter eines Wohnraummietverhältnisses bei einer Abweichung der tatsächlichen Mietfläche um 10 % gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Fläche berechtigt ist, die Miete zu mindern.

Das AG Hamburg hat dies auf die Betriebskostenabrechnung übertragen und entschieden, dass es dem Mieter bei einer Abweichung unter 10 % zugemutet werden kann, aufgrund einer überhöhten Flächenangabe mit erhöhten Betriebskosten belastet zu werden. Dieses Ergebnis erscheint uns sehr unbillig. Die Berufung wurde zugelassen.

Das LG Bonn hat mit Urteil vom 14.07.2011 unsere Auffassung bestätigt, dass das BGH Urteil vom 14.04.2011 keine Entwarnung für Garantiewerbung bei eBay gibt. Es gilt weiterhin, dass ein gewerblicher Verkäufer bei der Werbung mit einer Garantie auf der Verkaufsplattform eBay und allen anderen Plattformen, wo sich der Vertragsschluss gleichermaßen vollzieht, weitergehende Angaben machen muss. Unterlässt er dies, kann er schnell Opfer einer Abmahnung werden.

Wenn Sie auch eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung eines Wettbewerbers erhalten haben, sprechen Sie uns an.

Ihr Ansprechpartner in unserem Büro in Bonn: Rechtsanwalt René Euskirchen

AG Frankfurt am Main, Urteil vom 16.02.2011 – 33 C 3340/10-51

Das Amtsgericht Frankfurt am Main hat entschieden: Eine Vertragsklausel, die bestimmt, dass der Mieter die Pflicht zur Endrenovierung trägt und die Erforderlichkeit einer Endrenovierung dabei in das Ermessen des Vermieters stellt, sei nach § 307 BGB unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige.

Die Erforderlichkeit einer Endrenovierung sei nur nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Demzufolge dürfe nicht auf das subjektive Empfinden des Vermieters abgestellt werden. Die Erforderlichkeit sei allein vom Zustand der Mieträume abhängig. Irrelevant sei in diesem Zusammenhang neben der Endrenovierung die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter.