Nachdem die Verhandlungen über eine Auffanggesellschaft am Veto der Bayern FDP gescheitert ist, erhalten heute viele Schlecker Frauen Kündigungen. Es gilt dann zu prüfen, ob innerhalb einer Frist von 3 Wochen Kündigungsschutzklage vor dem Arbeitsgericht erhoben werden sollte. Dies kann im Hinblick auf erstrebte Abfindungszahlungen oder die Vermeidung von Sperren ratsam sein.

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Der Bundesgerichtshof hatte über die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung zu entscheiden. Die Abrechnung enthält insgesamt 14 Kostenpositionen. Unter der Rubriküberschrift „Abrechnungsart“ werden bei zehn Kostenpositionen verschiedene in Quadratmetern ausgewiesene Flächen in ein Verhältnis zueinander gesetzt, wobei jedoch sieben verschiedene Flächenmaße zugrunde gelegt werden. So lautet die Angabe für die Kostenposition „Strom allgemein“ z.B. „1353m² x 120m²“ oder für die Regenwassergebühr „1691,50m² x 139,81m²“. Mit ihrer Revision wehrten sich die Beklagten gegen die von der Vermieterin geltend gemachte Nebenkostennachzahlung in Höhe von 671,37 €. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern Recht, die in Frage stehende Betriebskostenabrechnung sei wegen formeller Mängel unwirksam. Eine Betriebskostenabrechnung müsse bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Soweit dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich sei, müsse zudem der angewandte Verteilungsmaßstab erläutert werden. Die genannten Voraussetzungen würden vorliegend von der Abrechnung jedoch nicht erfüllt. Dieser lasse sich nicht hinreichend klar entnehmen, welcher Verteilerschlüssel von ihr verwendet wurde. Aus der nicht aussagekräftigen Rubriküberschrift „Abrechnungsart“ lasse sich nicht erkennen, ob eine Umlage nach Verbrauch, Personenbelegung, Anzahl der Wohnungen, Wohnfläche, Nutzfläche, Grundstücksfläche oder sonstigen Flächen vorgenommen wurde. Welche Flächenmaße zugrunde gelegt wurden erschließe sich auch nicht aus den jeweils zu den einzelnen Kostenpositionen aufgeführten Daten. Zwar liege nahe, dass es sich bei der in neun Fällen als Anteil des Mieters angesetzten Fläche von 120m² um die Wohnfläche handle, die bei der Position „Regenwasser“ zugrunde gelegte Fläche von 139,81m² lasse sich jedoch nicht näher einordnen. Welche Gesamtflächen jeweils zu den 120m² (bzw. 139,81m²) ins Verhältnis gesetzt wurden, bleibe, so der Bundesgerichtshof, „vollständig im Dunkeln“. Da es sich vorliegend um ein Einzelobjekt handle, ließen sich die Unterschiede in den Gesamtflächen auch nicht dadurch erklären, dass mehrere Gebäude in wechselnder Zusammensetzung zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst worden wären.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10

Der Bundesgerichtshof hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem das Berufungsgesicht die Mieter zur Zahlung von Betriebskostennachforderungen verpflichtet hatte, obwohl die Abrechnung formell unwirksam gewesen war, da die Mieter ihre gegen die Abrechnung erhobenen Einwendungen nicht innerhalb der 12-Monats-Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht hatten. Nach Auffassung des Berufungsgerichts erfasse die Rügepflicht der genannten Vorschrift auch Einwendungen gegen die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung. Die hiergegen gerichtete Revision der Mieter hatte Erfolg. Zu der Frage, ob die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5,6 BGB mit dem Zugang einer Nebenkostenabrechnung auch dann zu laufen beginnt, wenn diese nicht den formellen Mindestanforderungen entspricht, werden unterschiedliche Ansichten vertreten. Der Bundesgerichtshof hat sich in seiner Entscheidung der Ansicht angeschlossen, nach der die Einwendungsfrist nur durch den Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung in Gang gesetzt wird. Der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB greife demnach nicht, wenn die Abrechnung hinsichtlich sämtlicher aufgeführten Kostenpositionen formell unwirksam sei. Wurden nur einzelne, abtrennbare Kostenpositionen formell nicht ordnungsgemäß abgerechnet, so greife der Einwendungsausschluss nur in Bezug auf diese Positionen nicht. Zur Begründung verweist der Bundesgerichtshof auf die Zielsetzung des Gesetzgebers. Dieser habe den Vermieter verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu übermitteln und eine verspätete Abrechnung mit dem Ausschluss von Nebenkostennachforderungen sanktioniert. Dazu spiegelbildlich sei die Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Abrechnung ins Gesetz aufgenommen worden. Mit Aufnahme des Einwendungsausschlusses sollten aufwendige und letztlich unergiebige Beweisaufnahmen über lange zurückliegende Nebenkostenabrechnungen vermieden und Rechtssicherheit geschaffen werden. Solange aber nur eine formell fehlerhafte Abrechnung vorliege, sei es dem Mieter in der Regel nicht möglich, die Richtigkeit einer solchen Abrechnung innerhalb der 12-Monats-Frist zu prüfen. Ließe man die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5,6 BGB bereits mit dem Zugang einer formell unwirksamen Abrechnung beginnen, würde dies letztlich die Ausgewogenheit der beiderseitigen fristgebundenen Pflichten in Frage stellen: Obwohl der Vermieter seine Abrechnungspflicht noch nicht erfüllt hätte, würden die der Abrechnung anhaftenden Mängel nach Ablauf der Einwendungsfrist „geheilt“. Dies, so der Bundesgerichtshof, würde zu einer unangemessenen Verlagerung der den Vermieter treffenden Pflichten auf den Mieter führen.

Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 27/10

Für die Einordnung eines Mietverhältnisses als ein solches über Gewerbemietraum oder über Wohnraum kommt es nicht auf die Bezeichnung des Mietverhältnisses an, sondern auf den mit der Anmietung des Mietobjektes verfolgten Zweck.

In dem von dem OLG Frankfurt zu entscheidenden Fall hatte die Klägerin der Beklagten insgesamt neun Wohneinheiten vermietet, die die Beklagte selbst ebenfalls weitervermieten wollte. Die Mietverträge über die beiden streitgegenständlichen Wohnungen waren als Mietvertrag über Wohnraum überschrieben und es war jeweils geregelt, dass zwei Personen in die Mietsache einziehen sollten. Da die Beklagte den Mietzins trotz mehrfacher Abmahnung durch die Hausverwaltung nur unregelmäßig und häufig unpünktlich bezahlte, kündigte ihr die Klägerin außerordentlich die Mietverträge für die beiden Wohnungen und berief sich dabei zum einen auf die entstandenen Zahlungsrückstände und zum anderen auf die Unzuverlässigkeit der Beklagten. Die Beklagte vertrat die Ansicht, die Kündigung sei u.a. deshalb unwirksam, weil sie die Zahlungsrückstände inzwischen bezahlt habe. Auf das Mietverhältnis fände zudem das Wohnraummietrecht und nicht das Gewerbemietrecht Anwendung.

Dies hat das OLG Frankfurt jedoch anders gesehen. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts ist für die rechtliche Einordnung des Mietvertrages als Gewerbemiete entscheidend gewesen, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache seitens der Beklagten in der Weitervermietung und nicht im Wohnen lag. Die Beklagte habe die Mietverträge nicht in der Absicht geschlossen, die Wohnungen selbst zu beziehen, sondern diese beruflich weiterzuvermieten und aus dieser Tätigkeit einen Teil der Einnahmen für ihren Lebensbedarf zu erzielen. Die Klägerin sei aufgrund der fortdauernd unpünktlichen Mietzinszahlungen der Beklagten auch zur Kündigung berechtigt gewesen, da  ihr angesichts dieses Verhaltens der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten gewesen sei (vgl. § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigungen seien auch nicht dadurch unwirksam geworden, dass die Beklagte mittlerweile die Zahlungsrückstände ausgeglichen habe. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine Kündigung zwar u.a. dann unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird. Die genannte Vorschrift finde vorliegend aber schon keine Anwendung, da ein gewerbliches Mietverhältnis vorliege und die Vorschrift nur auf Mietverhältnisse über Wohnraum Anwendung findet. Zum anderen lägen aber auch inhaltlich nicht die Voraussetzungen des § 569 Abs. 3 BGB vor, da die Klägerin ihre Kündigung nicht auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, sondern auf § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt hatte.

Quelle: Urteil des OLG Frankfurt vom 16.06.2010 – 2 U 220/09

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Der Sonnabend ist nicht als Werktag im Sinne des § 556b Abs. 1 BGB und entsprechender vertraglicher Vereinbarungen anzusehen, dies hat der BGH durch zwei Entscheidungen vom 13.07.2010 entschieden. Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In den zu entscheidenden Fällen waren die Mieter jeweils nach vorangegangenen unpünktlichen Mietzahlungen abgemahnt worden und hatten nach den Mahnungen die Miete am 05.12.2006 bzw. 05.02.2008, jeweils einem Dienstag, gezahlt, woraufhin ihnen ihre Vermieter die Kündigung ausgesprochen hatten. Nach Ansicht des BGH zu Unrecht. Mit der Karenzzeit von drei Werktagen habe der Gesetzgeber im Interesse des Mieters die zugunsten des Vermieters bestehende Vorleistungspflicht abmildern wollen. Diese „Schonfrist“ solle zudem sicherstellen, dass die Miete auch dann pünktlich beim Vermieter ankommt, wenn sie erst am letzten Tag des Monats, an dem die meisten Bürger ihr Gehalt erhalten, per Überweisung in Auftrag gegeben wird. Die Miete werde regelmäßig per Überweisung gezahlt, die Bankgeschäftstage seien aber sowohl bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB als auch weitestgehend heute noch nur die Tage von Montag bis Freitag. Diese Nichtberücksichtigung des Sonnabends als Werktag gelte im Interesse einheitlicher Handhabung aber auch unabhängig von der Zahlungsweise. Da der Gesetzgeber bei Einführung des § 556b Abs. 1 BGB auch eine damals bereits weit verbreitete Vertragspraxis unverändert ins Gesetz aufnehmen wollte, gelte die Entscheidung zudem auch für Verträge die vor Einführung des § 556b Abs. 1 BGB geschlossen wurden.

Den Entscheidungen steht nach Ansicht des Senats nicht entgegen, dass der BGH zur Regelung des § 573c Abs. 1 BGB, nach dem die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, entschieden hatte, dass der Sonnabend hier als Werktag zu berücksichtigen ist. Ein Kündigungsschreiben könne, anders als die Überweisung, durch die Post auch an einem Sonnabend übermittelt und zugestellt werden, so dass die Berücksichtigung des Sonnabends als Werktag hier nicht zu einer Verkürzung der Karenzzeit führe.

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 13.07.2010, Nr. 144/2010

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Uns liegt eine Abmahnung des Albums „The Fame Monster“ von Lady Gaga durch Rasch Rechtsanwälte vom 05.08.2001 vor. Gefordert wird die Abgabe einer vertragsstrafenbewehrten Unterlassungserklärung bei Anwendung einer starren Vertragsstrafe von 5.001,00 €. Weiterhin wird die Zahlung einer sog. Vergleichzahlung von 1.200,00 € gefordert.

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Wir suchen weiterhin Abmahnungen der Fa. svh24.de GmbH. Die uns vorliegenden Abmahnungen beschäftigen sich allein mit dem sog. 40 Euro Klausel Verstoß. Die Abmahnerin beantragt nach unsere Kenntnis vor dem LG Bochum und LG Dortmund einstweilige Verfügungen. Hier sind bereits über 30 Abmahnungen bekannt. Damit geprüft werden kann, ob die Grenze zu einem möglicherweise rechtsmissbräuchlichen Vorgehen überschritten wird, bitten wir um Zusendung erhaltener Abmahnungen. Nach derzeitigem Kenntnisstand genügt dem LG Bochum die bislang bekannten Abmahnungen nicht, um einen Rechtsmißbrauch gemäß § 8 Abs. 4 UWG zu begründen. Im Übrigen verweisen wir auf unsere bisherige Berichterstattung.

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Das AG Wedding hat mit Urteil vom 20.05.2010, 22a C 308/09, entschieden, dass ein Mieter gemäß § 541 BGB eine genehmigte Satellitenschüssel wieder abmontieren muss, wenn der Vermieter schlüssig vorträgt, dass der Empfang der Heimatsender des Mieters auch über das Internet möglich ist.  Der Mieter konnte nicht beweisen, dass bestimmte Heimatsender nicht über das Internet zu empfangen sind. Auch konnte der Mieter sein Informationsinteresse nicht verteidigen, indem er den Verweis auf das Internet als unzumutbar hinstellte. Hierfür hätte es eines substantiierten Vortrages bedurft.

Die Rechte der Vermieter werden durch diese Entscheidung weiter gestärkt.

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Das OLG Jena hat mit Urteil v. 06.04.2011, 2 U 862/10, entschieden, dass ein Ehepartner nicht gemäß § 1357 BGB verpflichtet ist, die fällige Maklerprovision zu zahlen, wenn der Maklervertrag nur von dem anderen Ehegatten abgeschlossen wurde. Die Schlüsselgewalt erstreckt sich nach Auffassung des Gerichts nicht auf solche Geschäfte, die üblicherweise nur nach Absprache zwischen den Eheleuten erfolgen. Etwas andere gilt jedoch, wenn der andere Ehegatte namentlich als Vertragspartner genannt wird und der unterschreibende Ehepartner auch in Vertretung für den nicht anwesenden Ehepartner unterschreibt.

MöglicheAbweichungen von der Vollmacht im Innenverhältnis der Ehepartner betreffen nicht das Rechtsverhältnis zu dem Makler.

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